APE: obblighi, vantaggi e quando è necessario per immobili e ristrutturazioni

L’attestato di prestazione energetica, noto come APE, è un documento fondamentale per chiunque possieda, acquisti o affitti un immobile. La sua importanza è cresciuta negli anni, specialmente con le novità normative del 2025 che aggiornano gli obblighi e i criteri di certificazione. In questa guida chiara e aggiornata, esploreremo i principali obblighi di legge, i vantaggi derivanti dalla certificazione energetica e tutte le novità introdotte per l’anno in corso, con un focus particolare su come l’APE incide sulla compravendita e sulle ristrutturazioni edilizie.

Che cos’è l’APE e a cosa serve

L’attestato di prestazione energetica è un documento ufficiale che indica la quantità di energia consumata da un edificio o unità immobiliare, espressa in kilowattora per metro quadrato all’anno (kWh/m² anno). Serve a valutare l’efficienza energetica degli immobili, classificandoli in specifiche classi energetiche che vanno da A4 (massima efficienza) a G (minima efficienza). L’APE è obbligatorio in diverse situazioni, come la vendita o l’affitto di immobili, e rappresenta uno strumento chiave per promuovere l’efficienza energetica e ridurre l’impatto ambientale degli edifici.

Redatto da un tecnico abilitato, l'APE è valido per 10 anni e deve essere aggiornato in caso di interventi che influenzano la prestazione energetica, come la sostituzione di impianti o l'installazione di sistemi di climatizzazione.

APE: obblighi di legge sull’APE el 2025

Nel 2025, la normativa sull’APE è stata uniformata a livello nazionale per semplificare e rendere più efficiente la certificazione energetica. Secondo l'articolo 6 del Decreto Legislativo 192/2005, l'APE è obbligatorio per:

• vendita o locazione di un immobile
• nuovi edifici o ristrutturazioni importanti
• lavori che comportano riqualificazione energetica o ampliamenti
• richieste di incentivi e detrazioni fiscali (es. Superbonus 110%)

Restano esenti dall’obbligo gli edifici isolati con superficie utile inferiore a 50 m², i luoghi di culto, e alcune strutture temporanee. Il documento deve essere redatto da tecnici certificatori abilitati e aggiornato periodicamente.

Inoltre, la Direttiva Europea EPBD IV, nota come "Direttiva Case Green", impone che entro il 2030 gli edifici residenziali raggiungano almeno la classe energetica E, con progressivi miglioramenti fino alla classe A0 (edificio a emissioni zero) entro il 2050.

Nuove classi energetiche dal 2015 al 2025

Dal 2015, la classificazione energetica degli edifici ha subito un’evoluzione che nel 2025 porta a 10 classi energetiche, da A4 (massima efficienza) a G (minima). Questa maggiore granularità consente una valutazione più precisa delle prestazioni energetiche e favorisce interventi mirati per migliorare il rendimento degli immobili. Le classi energetiche influenzano anche il valore di mercato e la possibilità di accedere a bonus e incentivi.

Qui le novità normative del 2025:

• Nuova scala energetica: Introdotta una scala da A0 a G, con la classe A0 rappresentante gli edifici a emissioni zero
• Aggiornamento dei parametri di calcolo: Modifiche ai valori di trasmittanza, ponti termici e coefficienti di scambio termico per allinearsi agli standard europei

• Sopralluoghi virtuali: Possibilità di effettuare sopralluoghi tramite videochiamate, semplificando e velocizzando il processo di certificazione

   

APE convenzionale e APE standard: le differenze chiave

L’attestato di prestazione energetica (APE) si presenta in due versioni principali, che rispondono a esigenze e contesti diversi: l’APE convenzionale e l’APE standard.

APE convenzionale

L’APE convenzionale è calcolato seguendo metodi semplificati e standardizzati, che non richiedono un sopralluogo in loco. Questo tipo di attestato si basa su dati tecnici e parametri standard dell’edificio, spesso presi da documenti progettuali o catastali, e permette di stimare la prestazione energetica in modo omogeneo e comparabile.

L’APE convenzionale è obbligatorio per accedere a determinati incentivi fiscali, come il Superbonus 110%, Ecobonus e altri bonus legati alla riqualificazione energetica. Il vantaggio principale è la rapidità di rilascio e la semplificazione burocratica, ma può risultare meno preciso rispetto all’APE standard.

APE standard

L’APE standard, invece, si basa su un’analisi approfondita che prevede anche un sopralluogo tecnico all’edificio per raccogliere dati reali e specifici sulle caratteristiche costruttive, gli impianti e il consumo energetico effettivo. Questo tipo di certificazione è obbligatorio nelle transazioni immobiliari (compravendite, locazioni) e nelle pratiche edilizie che richiedono la verifica della prestazione energetica.

L’APE standard garantisce una maggiore accuratezza e attendibilità, poiché tiene conto delle condizioni reali dell’immobile.

Criteri di redazione

In entrambi i casi, la redazione dell’APE deve rispettare criteri di terzietà, trasparenza e indipendenza del tecnico certificatore APE, per assicurare la credibilità della certificazione.

Inoltre, è importante indicare chiaramente se l’APE riguarda lo stato ante intervento (prima dei lavori di riqualificazione) o post intervento (dopo i lavori), per poter valutare con precisione i miglioramenti energetici ottenuti e l’efficacia degli interventi effettuati, in linea con la normativa APE 2025 e le indicazioni sull’efficienza energetica edifici.

Vantaggi dell’APE aggiornato per proprietari e acquirenti

Un APE aggiornato offre a proprietari e acquirenti la certezza di conoscere con precisione e in modo ufficiale il consumo energetico reale dell’immobile. Questo ha diversi benefici concreti:

Individuare interventi mirati per risparmiare energia e denaro

L’attestato di prestazione energetica fornisce informazioni dettagliate sulle prestazioni energetiche dell’edificio, permettendo di capire quali lavori o miglioramenti sono più efficaci per ridurre consumi e bollette. Ad esempio, interventi sull’isolamento, sulla caldaia o sull’impianto di climatizzazione possono essere pianificati con maggiore consapevolezza e convenienza.

Accedere a incentivi fiscali e bonus

Per usufruire di detrazioni come il Superbonus 110%, l’ecobonus o il Conto Termico, è indispensabile presentare un APE aggiornato che dimostri l’effettivo miglioramento energetico ottenuto con i lavori. Senza questa certificazione energetica edifici valida, si rischia di perdere importanti agevolazioni economiche. 

Aumentare il valore di mercato dell’immobile

Gli edifici con una migliore classe energetica immobili sono più appetibili sul mercato perché offrono costi di gestione inferiori e rispettano criteri di sostenibilità ormai sempre più richiesti da acquirenti e locatari. Un APE aggiornato è quindi uno strumento fondamentale per valorizzare l’immobile e accelerare la vendita o l’affitto.

Rispettare gli obblighi di legge ed evitare sanzioni

La normativa APE 2025 vigente impone l’obbligo di avere un APE valido in caso di compravendita o locazione, e prevede sanzioni per chi non si adegua. Un APE aggiornato garantisce la conformità legale e previene eventuali problemi o contestazioni legate alla certificazione energetica.

Quando è necessario aggiornare l'APE

L’attestato di prestazione energetica (ape) deve essere aggiornato ogni volta che si verificano modifiche significative che influenzano la prestazione energetica dell’immobile. In particolare, è obbligatorio aggiornare l’APE in caso di:

• installazione o sostituzione di impianti termici, come caldaie, pompe di calore, climatizzatori o sistemi di riscaldamento e raffreddamento, che possono migliorare l’efficienza energetica dell’edificio; 
• interventi di isolamento termico, come l’installazione di cappotti termici, la coibentazione di tetti, pareti o pavimenti, che riducono la dispersione di calore; 
• installazione di sistemi per la produzione di energia da fonti rinnovabili, quali pannelli solari fotovoltaici o termici, impianti geotermici o eolici; 
• ristrutturazioni o lavori di manutenzione straordinaria che modificano in modo sostanziale le caratteristiche energetiche dell’edificio, ad esempio la sostituzione di infissi o la modifica della struttura edilizia. 

Aggiornare l’APE in questi casi è fondamentale non solo per rispettare gli obblighi di legge, ma anche per mantenere valida la certificazione energetica edifici, requisito indispensabile per accedere alle agevolazioni fiscali e agli incentivi statali come il Superbonus 110%, l’Ecobonus o il Conto Termico. Un APE aggiornato garantisce inoltre trasparenza nella compravendita o nella locazione dell’immobile, fornendo informazioni precise e aggiornate sulla sua efficienza energetica edifici.

Ruolo dei tecnici certificatori APE nel 2025

I tecnici certificatori sono professionisti qualificati e abilitati a redigere l’APE. Nel 2025 i tecnici certificatori APE rivestono un ruolo sempre più cruciale e specializzato. Non si tratta più solo di redigere il documento di certificazione, ma di accompagnare il processo di efficientamento energetico degli edifici, grazie a competenze tecniche aggiornate e strumenti avanzati. 

Ecco di seguito i loro principali compiti:

Aggiornamento continuo sulla normativa nazionale e regionale: con le frequenti modifiche e integrazioni alle leggi sull’efficienza energetica e l’APE, i tecnici devono mantenersi sempre aggiornati per garantire conformità e correttezza nella certificazione. 

Uso obbligatorio di software certificati e accreditati: per il calcolo della prestazione energetica, dal 2025 è obbligatorio utilizzare strumenti informatici validati, che assicurano uniformità, accuratezza e trasparenza dei dati. 

Garanzia di trasparenza e terzietà nella certificazione: i tecnici devono assicurare che il processo sia imparziale e che i dati dichiarati siano rispondenti alla realtà dell’edificio, evitando conflitti di interesse e certificazioni non veritiere. 

Supporto tecnico e consulenziale ai proprietari e alle imprese: oltre a redigere l’APE, il certificatore deve fornire indicazioni pratiche su come migliorare l’efficienza energetica dell’immobile, indicando interventi mirati e facilitando l’accesso a incentivi e detrazioni fiscali. 

Registrazione e invio telematico dell’APE agli appositi registri regionali o nazionali: dal 2025 la trasmissione digitale della certificazione è obbligatoria per garantire tracciabilità e controllo da parte delle autorità competenti.
 

Solo un tecnico certificatore con competenze aggiornate, che utilizza strumenti validati e segue le procedure previste, può assicurare una certificazione energetica valida, affidabile e riconosciuta dalle istituzioni.

Conclusione

L’attestato di prestazione energetica è uno strumento fondamentale per promuovere l’efficienza energetica degli edifici, rispettare gli obblighi di legge e accedere ai vantaggi fiscali disponibili. Con le novità normative del 2025, è importante affidarsi a tecnici certificatori esperti e aggiornati per ottenere un APE corretto e utile. 

Tenere sotto controllo la certificazione energetica significa valorizzare il proprio immobile e contribuire a un futuro più sostenibile.