Sanatoria edilizia: quando è possibile, come funziona e quanto costa
La scoperta arriva quasi sempre allo stesso modo: si decide di vendere casa, oppure di ristrutturarla, e il tecnico incaricato confronta lo stato dei luoghi con le planimetrie depositate in Comune. Una finestra spostata di mezzo metro. Un sottotetto che in pianta non esiste. Un tramezzo che qualcuno ha demolito trent'anni fa senza dirlo a nessuno.
A quel punto la domanda è una sola: si può sanare, e quanto costa?
Dal 2024 la risposta è cambiata in modo sostanziale. Il Decreto Salva Casa (DL 69/2024, convertito con Legge 105/2024) ha riscritto la disciplina dell'accertamento di conformità, introducendo accanto allo storico articolo 36 del Testo Unico dell'Edilizia un nuovo articolo 36-bis che rende sanabili situazioni che prima erano, di fatto, senza uscita.
Sanatoria, condono e accertamento di conformità: tre cose diverse
È il primo chiarimento da fare, perché i tre termini vengono usati come sinonimi e non lo sono.
Il condono edilizio è un provvedimento eccezionale e straordinario, adottato con legge, che consente di regolarizzare abusi anche sostanziali entro una finestra temporale definita. In Italia ci sono stati tre condoni (1985, 1994, 2003). Non è in corso alcun condono: chi cerca "condono edilizio" oggi, nella quasi totalità dei casi, ha bisogno di una sanatoria ordinaria.
La sanatoria — tecnicamente accertamento di conformità — è invece uno strumento ordinario e permanente. Non perdona l'abuso: accerta che l'opera realizzata sarebbe stata assentibile. Se l'opera non era conforme, non si sana.
Il Salva Casa non è un condono. Ha modificato le regole dell'accertamento di conformità, ampliandone il perimetro applicativo.
La doppia conformità: la regola e la sua attenuazione
Il cuore della sanatoria è il principio della doppia conformità, previsto dall'articolo 36 del DPR 380/2001. Per sanare, l'intervento deve risultare conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell'opera, sia al momento della presentazione della domanda.
È un criterio severo. Un'opera realizzata quando il piano regolatore non la consentiva resta insanabile anche se oggi sarebbe pienamente legittima, e viceversa.
Qui interviene la novità più rilevante del Salva Casa. Il nuovo articolo 36-bis introduce una doppia conformità "attenuata", che scinde i due requisiti:
- conformità urbanistica — riferita alla disciplina vigente al momento della presentazione della domanda
- conformità edilizia — riferita alla normativa vigente al momento della realizzazione dell'intervento
Questa attenuazione non vale però per tutti gli abusi. Si applica a casi tipizzati:
- interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA alternativa
- interventi eseguiti con variazioni essenziali
- interventi eseguiti in assenza o difformità dalla SCIA semplice
Restano fuori — e continuano a soggiacere alla doppia conformità piena dell'art. 36 — le opere realizzate in totale difformità o in assenza del permesso di costruire.
La distinzione che conta. Prima si verifica in quale delle due categorie ricade l'abuso, poi si valuta la sanabilità. Invertire l'ordine porta quasi sempre a una valutazione sbagliata.
Quanto costa una sanatoria edilizia
È la domanda più cercata dell'intero argomento, e la risposta onesta è che dipende dalla procedura applicabile e dalla qualificazione dell'abuso. Si possono però indicare gli ordini di grandezza previsti dalla norma.
Nella procedura dell'articolo 36, la sanatoria comporta il pagamento di una somma a titolo di oblazione commisurata al contributo di costruzione, con un minimo di legge.
Nella procedura semplificata dell'articolo 36-bis, il legislatore ha sostituito il criterio del raddoppio dell'aumento di valore venale — molto oneroso e di difficile quantificazione — con forbici sanzionatorie definite. Secondo la ricostruzione della dottrina tecnica, il comma 5 prevede:
- da 1.032 a 10.328 euro quando l'intervento è stato eseguito in assenza di SCIA o in difformità da essa
- da 516 a 5.164 euro quando l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica
A questi importi vanno sommati i costi tecnici, che nella pratica pesano spesso più della sanzione stessa: rilievo dello stato di fatto, ricostruzione documentale della storia edilizia dell'immobile, elaborati grafici, asseverazioni, eventuali verifiche sismiche, diritti di segreteria.
⚠️ Gli importi sono fissati dalla norma entro forbici, e la quantificazione concreta spetta all'amministrazione comunale sulla base di criteri che possono variare a livello locale. Nessuna stima affidabile è possibile senza una verifica sul caso specifico.
La procedura, passo per passo
1. Ricostruzione dello stato legittimo. Si recuperano tutti i titoli edilizi che hanno interessato l'immobile e si confronta la situazione documentale con lo stato dei luoghi. È la fase più lunga e quella che determina l'esito.
2. Qualificazione dell'abuso. Si stabilisce se si tratta di parziale difformità, variazione essenziale, difformità da SCIA o assenza di permesso di costruire. Da qui dipende se si applica l'art. 36 o l'art. 36-bis.
3. Verifica di conformità. Si accerta la sussistenza della doppia conformità, piena o attenuata a seconda del caso.
4. Presentazione dell'istanza allo Sportello Unico per l'Edilizia, con asseverazione del tecnico abilitato.
5. Pagamento dell'oblazione o della sanzione.
6. Esito. Nella procedura semplificata dell'art. 36-bis è prevista la formazione del silenzio assenso decorsi trenta giorni dalla presentazione della SCIA in sanatoria — un cambiamento significativo rispetto al silenzio-rigetto che caratterizzava il regime previgente.
Cosa succede se non si sana
L'abuso edilizio non si prescrive. Il tempo trascorso non lo sana e non lo attenua.
Gli effetti pratici sono concreti e ricorrenti:
- Compravendita bloccata. L'atto di trasferimento richiede la menzione degli estremi dei titoli edilizi. Una difformità rilevante può rendere l'atto nullo o, più spesso, far saltare la trattativa.
- Mutuo negato. Le banche verificano la conformità urbanistica e catastale prima dell'erogazione.
- Bonus fiscali inaccessibili. L'accesso alle detrazioni presuppone la legittimità dell'immobile.
- Ordinanza di demolizione, nei casi più gravi.
Il punto di vista di chi esegue
Nei cantieri di riqualificazione, le difformità emergono in un momento preciso: quando si aprono le pareti.
Le situazioni che incontriamo più spesso non sono abusi clamorosi. Sono tramezzi spostati, soppalchi mai dichiarati, verande chiuse negli anni Ottanta, locali accessori trasformati in vani abitabili. Piccole cose che diventano un problema serio solo nel momento in cui si avvia un intervento che richiede un titolo edilizio e, con esso, l'attestazione dello stato legittimo.
Il consiglio che diamo sempre a chi ci contatta per una riqualificazione importante è di anticipare la verifica dello stato legittimo alla fase di preventivo, non di lasciarla al momento della pratica. Scoprire una difformità prima di firmare il contratto d'appalto significa poterla gestire; scoprirla a cantiere aperto significa fermare i lavori.
C'è poi un aspetto specifico dei sistemi a secco che merita attenzione. Contropareti e controsoffitti sono spesso il modo in cui, in passato, alcune difformità sono state materialmente coperte. Rimuoverli in fase di riqualificazione riporta alla luce lo stato reale della struttura: è un bene, ma va messo in conto.
Domande frequenti
Quanto costa una sanatoria edilizia? Dipende dalla procedura. Nella sanatoria semplificata dell'art. 36-bis la norma prevede forbici che vanno da 516 a 5.164 euro nei casi meno gravi e da 1.032 a 10.328 euro per gli interventi eseguiti in assenza o difformità dalla SCIA. Vanno aggiunti i costi tecnici, che spesso superano la sanzione.
Chi deve pagare la sanatoria, il venditore o l'acquirente? La norma pone l'obbligo in capo al responsabile dell'abuso o all'attuale proprietario. Nella pratica delle compravendite è oggetto di negoziazione tra le parti, ma la responsabilità verso l'amministrazione segue l'immobile.
Qual è la differenza tra condono e sanatoria? Il condono è straordinario, previsto da una legge specifica con una finestra temporale, e può riguardare anche opere non conformi. La sanatoria è ordinaria, permanente e presuppone la conformità dell'opera alla disciplina urbanistica ed edilizia. Oggi non è in corso alcun condono.
A chi ci si rivolge per una sanatoria edilizia? A un tecnico abilitato — architetto, ingegnere o geometra — che ricostruisca lo stato legittimo, qualifichi l'abuso e presenti l'istanza allo Sportello Unico per l'Edilizia.
Il Salva Casa ha sanato automaticamente gli abusi? No. Non è un condono e non produce effetti automatici. Ha modificato le condizioni di accesso alla sanatoria, ampliando il perimetro dei casi regolarizzabili e semplificando la procedura per alcune tipologie di difformità.
Un abuso edilizio si prescrive dopo un certo numero di anni? No. L'illecito edilizio ha natura permanente: il decorso del tempo non lo estingue.
Stai valutando una riqualificazione?
Prima di intervenire su un immobile esistente conviene sapere esattamente da dove si parte. I tecnici Vanoncini affiancano progettisti e committenti nella valutazione degli interventi a secco su edifici esistenti.
Fonti
- Art. 36-bis DPR 380/01 — Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali — BibLus ACCA
- Sanatoria e doppia conformità: art. 36 e 36-bis a confronto — LavoriPubblici
- Abusi edilizi, sanatoria e Salva Casa: la differenza tra doppia conformità piena e attenuata — Ingenio
- SCIA in sanatoria per piccoli abusi: col Salva Casa silenzio assenso in 30 giorni — Ingenio
- Sanzioni ridotte in sanatoria art. 36-bis: quanto pagare e chi calcola — Studio Tecnico Pagliai
- Ambito di applicazione della sanatoria semplificata ex DL 69/2024 — Legislazione Tecnica
- Doppia conformità per la sanatoria, dal Testo Unico al Salva Casa — BibLus ACCA
Contenuto a scopo informativo, aggiornato ad agosto 2026. La materia è in evoluzione e la valutazione di sanabilità va sempre affidata a un tecnico abilitato.
