CILAS: cos'è, quando si usa ancora nel 2026 e differenze con la CILA
Per tre anni la CILAS è stata la pratica edilizia più discussa d'Italia. Nata per sbloccare i cantieri del Superbonus, ha introdotto una deroga che ha fatto discutere giuristi e tecnici: la possibilità di avviare i lavori senza attestare lo stato legittimo dell'immobile.
Oggi lo scenario è cambiato. Il Superbonus, nella forma che tutti conoscono, si è concluso. Ma la CILAS non è sparita dal panorama: resta rilevante per i cantieri ancora aperti nelle aree del sisma, per i contenziosi in corso e — soprattutto — per capire cosa comporta oggi un immobile su cui in passato è stata presentata.
Che cos'è la CILAS
La CILAS — Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata Superbonus — è stata introdotta dal DL 77/2021, il cosiddetto Decreto Semplificazioni bis, che ha inserito il comma 13-ter nell'articolo 119 del DL 34/2020 (Decreto Rilancio).
L'obiettivo era pratico: sbloccare i cantieri del Superbonus 110%, che si stavano arenando sulla verifica della conformità urbanistica del patrimonio edilizio esistente. Un patrimonio in cui le difformità minori sono la regola, non l'eccezione.
La soluzione trovata dal legislatore è stata di sganciare l'accesso all'incentivo dalla ricostruzione documentale completa dell'immobile.
La differenza che conta: lo stato legittimo
È il punto che distingue la CILAS da qualsiasi altra pratica edilizia.
Nella CILA ordinaria (art. 6-bis del DPR 380/2001), il tecnico asseverante deve poter attestare lo stato legittimo dell'immobile: deve cioè aver ricostruito la storia edilizia del fabbricato e verificato che corrisponda ai titoli rilasciati.
Nella CILAS, questo non è richiesto. È sufficiente indicare gli estremi del titolo edilizio che ha previsto la costruzione dell'immobile, oppure dichiarare che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967.
Le conseguenze sono state notevoli:
- i cantieri potevano partire senza una ricostruzione documentale completa
- le difformità pregresse non impedivano l'accesso all'incentivo
- il rischio di improcedibilità della pratica si riduceva drasticamente
La giurisprudenza amministrativa ha nel tempo confermato l'impostazione: secondo pronunce dei TAR, i Comuni non possono bloccare lavori presentati con CILAS contestando lo stato legittimo dell'immobile, proprio perché la norma speciale esclude quella verifica.
Cosa la CILAS non ha mai sanato
Va detto con chiarezza, perché è stato il fraintendimento più diffuso: la CILAS non è una sanatoria.
Non regolarizza le difformità: le rende irrilevanti ai soli fini dell'accesso al Superbonus. L'abuso resta tale, con tutte le conseguenze che ne derivano in sede di compravendita, di mutuo e di successivi interventi edilizi.
Restavano inoltre sempre escluse dalla deroga le opere realizzate in assenza di titolo e le demolizioni con ricostruzione.
Cosa resta della CILAS nel 2026
Il quadro degli incentivi è profondamente cambiato.
Il Superbonus si è concluso il 31 dicembre 2025, con un'aliquota finale del 65% riservata a condomini, edifici da due a quattro unità con unico proprietario e Onlus, e subordinata all'avvenuta presentazione delle comunicazioni entro il 15 ottobre 2024.
Per il 2026, la Legge di Bilancio ha mantenuto il Superbonus soltanto per la ricostruzione privata negli immobili danneggiati dagli eventi sismici — le aree del Centro Italia colpite dal sisma del 6 aprile 2009 e da quello del 24 agosto 2016, nei Comuni di Abruzzo, Lazio, Marche e Umbria in cui è stato dichiarato lo stato d'emergenza.
Per tutti gli altri interventi valgono ora gli altri bonus edilizi, con aliquote al 50% per l'abitazione principale e al 36% per gli altri immobili.
Conclusione operativa: fuori dalle aree del sisma, oggi non si presenta più una CILAS. Gli interventi si inquadrano nei titoli edilizi ordinari — edilizia libera, CILA, SCIA, permesso di costruire — secondo le regole generali del Testo Unico.
Per orientarti tra i titoli ordinari: Titoli edilizi: guida a CILA, SCIA, permesso di costruire ed edilizia libera.
Ho un immobile su cui è stata presentata una CILAS: cosa devo sapere
È la situazione che riguarda oggi un numero molto ampio di proprietari, ed è la ragione per cui questo argomento resta attuale.
1. Le difformità pregresse sono ancora lì. La CILAS non le ha sanate. Se l'immobile aveva difformità prima dell'intervento, le ha tuttora. Emergeranno alla prima verifica seria — tipicamente una compravendita o un nuovo intervento edilizio.
2. Serve una verifica dello stato legittimo, ora che c'è tempo. Il momento giusto per farla è prima di venire messi alle strette. La regolarizzazione oggi passa dall'accertamento di conformità, che dopo il Decreto Salva Casa offre percorsi più praticabili rispetto al passato.
Approfondisci: Sanatoria edilizia: quando è possibile, come funziona e quanto costa.
3. La documentazione di fine lavori va completata. La conclusione del cantiere comporta gli adempimenti ordinari, agibilità compresa quando dovuta.
Approfondisci: Agibilità: la SCA e gli adempimenti dopo la fine dei lavori.
4. La documentazione tecnica va conservata. Asseverazioni, computi, certificazioni dei materiali e attestati di prestazione energetica ante e post intervento sono i documenti su cui si reggono le detrazioni in caso di controllo. Le rate residue continuano a essere portate in detrazione negli anni successivi.
Il punto di vista di chi esegue
La stagione del Superbonus ha lasciato un'eredità tecnica che va oltre la pratica edilizia.
Nei cantieri di quegli anni si è lavorato sotto una pressione temporale eccezionale, e la qualità dell'esecuzione è stata molto disomogenea. Sui cappotti termici e sugli interventi di isolamento dell'involucro, gli errori che vediamo più spesso quando ci chiamano per una verifica sono sempre gli stessi: risoluzione approssimativa dei ponti termici in corrispondenza di balconi e serramenti, discontinuità dello strato isolante, tenuta all'aria trascurata.
Sono difetti che non si vedono a occhio nudo e che non compromettono la detrazione, ma che riducono il rendimento reale dell'intervento e, nei casi peggiori, generano condensa e muffa proprio dove si è isolato.
Se hai realizzato un intervento in quegli anni e riscontri muffe localizzate, spifferi o consumi che non sono scesi quanto previsto, una verifica termografica dell'involucro è il modo più rapido per capire cosa è successo.
Approfondisci: Isolamento termico: diagnosi, materiali e case history.
Domande frequenti
Che differenza c'è tra CILA e CILAS? La differenza principale riguarda lo stato legittimo: la CILA ordinaria ne richiede l'attestazione, la CILAS no — basta indicare gli estremi del titolo originario o dichiarare che la costruzione è antecedente al 1° settembre 1967. La CILAS era inoltre utilizzabile solo per interventi nel perimetro del Superbonus.
La CILAS si può ancora presentare nel 2026? Solo nei casi residui in cui il Superbonus è ancora applicabile, cioè per la ricostruzione privata nelle aree colpite dai sismi del 2009 e del 2016. Per tutti gli altri interventi si applicano i titoli edilizi ordinari.
La CILAS ha sanato le difformità del mio immobile? No. La CILAS non è una sanatoria: ha reso le difformità pregresse irrilevanti ai soli fini dell'accesso al Superbonus. Sul piano edilizio quelle difformità esistono ancora.
Posso vendere un immobile su cui è stata presentata una CILAS? Sì, ma valgono le regole ordinarie sulla conformità urbanistica e catastale. Se esistono difformità mai regolarizzate, emergeranno in sede di atto. Conviene verificarle prima di mettere l'immobile sul mercato.
Quali bonus edilizi restano nel 2026? Restano il bonus ristrutturazioni, l'ecobonus e il sismabonus, con detrazione al 50% per l'abitazione principale e al 36% per gli altri immobili. Il Superbonus è uscito di scena salvo i casi delle aree sismiche.
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Fonti
- CILA Superbonus: quando non è richiesta l'attestazione dello stato legittimo — Ingenio
- CILA-S Superbonus: cos'è e qual è il quadro normativo — Ingenio
- CILA Superbonus: cos'è, fac-simile e giurisprudenza — BibLus ACCA
- CILA-Superbonus (CILAS): natura, efficacia e fine lavori — LavoriPubblici
- Stato legittimo e CILA nel Superbonus — Studio Tecnico Pagliai
- Bonus edilizi 2026: aliquote confermate, guida ANCE e novità su Superbonus — LavoriPubblici
- Superbonus 2026: quali lavori restano agevolati — Finanza.com
Contenuto a scopo informativo, aggiornato ad agosto 2026. La disciplina degli incentivi è soggetta a modifiche: verifica sempre con un tecnico abilitato e con le fonti ufficiali dell'Agenzia delle Entrate.
